Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie


Rücktrittsrecht im Kaufvertrag

Werden vertraglich vereinbarte Bedingungen nach notarieller Beurkundung eines Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Immobilie nicht eingehalten, kommt ein Rücktrittsrecht in Betracht.

Der Rücktritt erfolgt durch die Rücktrittserklärung gegenüber dem Vertragspartner. Er ist ein scharfes Schwert, das wohlüberlegt und erst nach eingehender Überprüfung der Sach- und Rechtslage eingesetzt werden sollte. Neben dem Rücktritt kommt auch eine Anfechtung, eine Wandelung, eine Rückabwicklung nach den §§ 812 ff BGB, Schadensersatz oder Minderung in Betracht.

Das allgemeine Rücktrittsrecht ist im BGB in den §§ 389 geregelt und gilt auch für den Rücktritt von einem notariell beglaubigten oder beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie.

Daher können Verkäufer und Käufer prinzipiell auch von einem Kaufvertrag zurücktreten, wenn ein Rücktrittsrecht nicht ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Ist ein Rücktritt im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt, geht diese Regelung dem gesetzlichen Rücktrittsrecht vor.

Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag einer Immobilie

Der häufigste Fall des Rücktritts eines Verkäufers ist die ausbleibende Zahlung des Kaufpreises vom Käufer. Grund hierfür ist zumeist, dass die avisierte Finanzierung des Immobilienkaufs nicht zustande kommt. Bei Ausbleiben des Kaufpreises und einer entsprechenden Rückabwicklung stehen dem Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks Schadensersatzansprüche gegen den Käufer zu.

Aber auch andere Gründe veranlassen den oder die Verkäufer über den Rücktritt von einem notariellen Kaufvertrag konkret nachzudenken. Vertragswidrige bauliche Veränderungen des Käufers - zumeist bei Nachbargrundstücken - sind der zweithäufigste Grund für einen Rücktritt.

Rücktritt des Käufers vom Immobilienkaufvertrag

Auch der Käufer kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag eines Grundstücks oder einer Immobilie zurücktreten. Dies ist insbesondere gegeben, wenn die Bank des Verkäufers nicht bereit ist, eine Grundschuld zu löschen. Oft streiten Verkäufer und Bank über die Zahlung einer Vorfälligkeitsgebühr.

Größere Mängel der Immobilie, die der Verkäufer verschwiegen hat, führen zu konkreten Rücktrittswünschen des Käufers.

Voraussetzungen eines Rücktritts

Der Rücktrittsanspruch besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen. Diese Voraussetzungen müssen in Gänze vorliegen. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht unterliegt anderen Voraussetzungen als ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein Rücktritt kommt zumeist bei einem Vertragsverstoß in Betracht. Nicht jeder Vertragsverstoß führt aber zu einem Rücktrittsrecht. Eventuell muss der Gegenseite in wirksamer und nachweisbarer Art und Weise eine Frist gesetzt werden.

Rücktrittserklärung notarieller Kaufvertrag

Auch bei einem notariellen Kaufvertrag erfolgt die Rücktrittserklärung in einfacher schriftlicher Form. Wichtig ist die wirksame und nachweisbare Zustellung an den Vertragsgegner. Mit dem Empfang der wirksamen Rücktrittserklärung wandelt sich das Kaufvertragsverhältnis in ein Rückabwicklungsverhältnis. Die Rückabwicklung kann komplex sein, wenn Banken und Makler involviert waren.

Einschaltung eines Rechtsanwaltes

Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes sollte wenn möglich in jedem Fall vor Versendung der Rücktritts- erklärung erfolgen. Auch wenn der Notar sich bereit erklärt, die Rücktrittserklärung auszusprechen sollte eine Rechtsanwalt konsultiert werden, der allein Ihre Rechte und Ihre Situation prüft und feststellt, welche Ansprüche Ihnen zustehen und inwiefern diese notfalls gerichtlich durchsetzbar sind.

Die Kontaktierung eines Rechtsanwaltes und die Überprüfung der Sach- und Rechtslage ist noch nicht mit höheren Gebühren des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes verbunden. Erst das außergerichtliche Auftreten nach außen löst eine Geschäftsgebühr nach § 13 iVm Nr. 2300 VV RVG aus.

Rechtsanwalt Willers berät und vertritt deutschlandweit Käufer und Verkäufer von Immobilien bei Problemen nach dem Beurkundungstermin insbesondere bei Fragen zum Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag.





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